Locação realizada por Pessoa Física

(Reforma Tributária – LC 214/2025)

Atualmente, a renda proveniente da locação de imóveis é tributada pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Com a Reforma Tributária, as pessoas físicas passarão a estar sujeitas também à incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em determinadas situações de locação ou venda de imóveis.

Situação	Regra atual (até 2025)	A partir 2026
Até R$ 240 mil/ano (até 3 imóveis)	Apenas IRPF (até 27,5%)	Continua só IRPF (não incidência do CBS/IBS)
-Acima de R$ 240 mil/ano e mais de 3 imóveis. -Se as receitas de locação excederem o montante anual de R$ 288.000,00 (20% a mais que o valor de R$ 240.000,00) independentemente da quantidade de imóveis, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS já no próprio ano calendário. -Base de cálculo com redutor social de R$ 600,00/mês por imóvel residencial, atualizado mensalmente pelo IPCA	Apenas IRPF (Carne Leão entre 7% e 27,5%)	IRPF + CBS/IBS (quando enquadrados) .Em 2026 apenas alíquota teste de 1%% 2027 até 2033: regras de transição com redutores percentuais

Já em relação à venda de imóvel, o que muda é que além do ganho de capital, serão recolhidos o IBS e CBS no caso de alienação de:

• Mais de 3 Imóveis no ano-calendário anterior, ou

• Mais de 1 bem imóvel construído pela própria alienante nos 5 anos anteriores a data da alienação.

Linha do Tempo – Locação de Imóveis e Reforma Tributária

📌 Resumo prático:

• 2025 → Regra atualmente em vigor (No caso PJ analisar opção de 3,65% até o prazo legal)

• 2026 → Nova tributação começa a valer com alíquota teste para PJ ou equiparada

• 2027 a 2032- Período de transição para PJ ou equiparadas, com alíquotas reduzidas.

• 2033 → Sistema novo 100% em vigor.

CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro (IN RFB 2.275 / 2025)

• Padroniza e integra informações no Sistema Nacional. Obrigatória a inscrição de todos os imóveis (urbanos e rurais) vinculados ao CPF ou CNPJ do proprietário. Maior controle do Governo nos contratos informais.

• Prazos:

  • Capitais e Órgãos Federais/Cartórios → até 31/12/2025.

  • Estados e demais Municípios → 31/12/2026

 Orientações Práticas

1. No caso de PJ - Revisar contratos de locação desde que registrados e firmados até 16/01/2025 – avaliar se adesão ao regime de 3,65% é ou não vantajosa.

2. Monitorar o limite de R$ 240 mil/ano, para evitar desenquadramentos automáticos de PF para contribuinte de IBS/CBS.

Qualquer dúvida, entre contato com nosso Departamento Fiscal

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