Reforma Tributária - Locação de Imóveis - Pessoa Jurídica
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A reforma tributária já é uma realidade no Brasil. Com a publicação da LC 214/25, teve início uma transição profunda no sistema de tributação sobre o consumo, com efeitos relevantes para praticamente todos os setores da economia, inclusive o mercado imobiliário. Embora suas regras só entrem em vigor a partir de 2026, haverá um período de transição que se estenderá até 2033, quando o novo modelo será aplicado de forma integral.
Com a Reforma Tributária, os proprietários de imóveis que obtêm renda por meio de aluguéis ou realizam ganhos de capital com a venda de propriedades passarão a enfrentar novas regras de tributação.
A CBS será cobrada a partir de 2027 e o IBS a partir de 2029.
A previsão de alíquota existente até o momento do IBS e CBS, com base em projeção na calculadora da Receita Federal (27% com redução de 70%) conforme demonstrativo abaixo, que poderá sofrer alterações para mais ou para menos.
Linha do Tempo - Reforma Tributária:
2026: Apenas simulação de CBS e IBS (sem recolhimento) - alíquotas simbólicas.
2027: CBS começa; PIS/Cofins- acabam; entra o Imposto Seletivo.
2028: CBS e Imposto Seletivo continuam; IBS ainda não inicia.
2029/2032: IBS entra gradualmente; ICMS/ISS reduzem.
2033: ICMS e ISS são extintos; CBS e IBS ficam definitivos, sistema novo 100% em vigor.
Aluguel de curta Temporada:
Tratadas como hospedagem, quando não ultrapassar 90 dias interruptos.
Redutor de Base de Cálculo: em 40%
Redução dos créditos no Lucro Real dos atuais 9,25% para 8,4% de IBS e CBS.
Enquadramento e aplicação à Pessoas Físicas que:
Locação de mais de três imóveis distintos e receita anual superior a R$ 240.000,00 com enquadramento no ano seguinte e se exceder 20%, ou seja R$ 288.000,00 com enquadramento no ano corrente.
Alienação ou cessão de direitos sobre:
Mais de três imóveis distintos no ano;
Mais de um imóvel de construção própria, concluídos nos últimos cinco anos.
Atenção:
✔ Locação pura → Não é serviço hoje → Sem ISS, e IBS/CBS depois da reforma.
✔ Hospedagem → É serviço → ISS hoje, e IBS/CBS depois da reforma.
✔ Se oferecer qualquer serviço, deixa de ser locação e passa a ser atividade hoteleira.
Regime de Transição (Opcional)
Para contratos de locação já existentes, a Lei Complementar 214/25 prevê um regime de transição para as empresas que possuem bens imóveis locados, sejam residenciais ou não residenciais.
A ideia do regime de transição é que, com a Reforma Tributária, a carga tributária seja mantida em 3,65% de IBS e CBS, equivalentes ao PIS e a Cofins do Regime Cumulativo.
Será necessária uma análise detalhada dos contratos existentes para que possamos fazer a melhor opção para cada contribuinte, visto que, regra geral pode não ser vantajosa até o ano de 2030 (vide tabela acima); e alterações da legislação não estão descartadas. Sem contar com os riscos do extremo caráter burocrático exigido, visto que em tendo parte das locações alcançadas e parte não, deverá manter rigoroso controle segregado de Receitas, Custos, Despesas, bem como duas apurações de tributos também separadas.
Entre as condições para o regime de transição:
para contrato com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este:
seja firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e
seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento.
para contrato com finalidade residencial, pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.
Vedações na modalidade:
Créditos de aquisições relacionadas ao imóvel;
Créditos de custos indiretos devem ser estornados na proporção das receitas sujeitas a este regime;
Escrituração contábil segregada;
Vedada restituição e compensação em qualquer hipótese dos IBS e CBS recolhido nesta modalidade;
Vedado uso do redutor social.
CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro o que é:
Base nacional com dados de todos os imóveis (urbanos, rurais, públicos e privados).
Padroniza e integra informações no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
Funciona como identificador único para cada imóvel (similar ao CPF/CNPJ).
Este cadastro é de responsabilidade dos cartórios e possibilitará que o fisco tenha conhecimento de forma mais fácil sobre operações e valores praticados nas transações com imóveis. Também serão definidos preços de referências.
Fonte: Unicon União Contábil - 12/12/2025
