Reforma tributária: Locação de imóveis – Pessoa Jurídica

Lucro Presumido | Carga tributária de 2026 a 2033

A Reforma Tributária modifica gradualmente a tributação das empresas que exploram locação de imóveis. Para as empresas atualmente no Lucro Presumido, é importante comparar a carga atual com a evolução prevista do IBS e da CBS durante a transição.

1. SITUAÇÃO ATUAL – 2026

Na sistemática atual, considerando a locação como atividade da empresa, a carga federal usual sobre a receita é:

IRPJ: 4,80%CSLL: 2,88%PIS: 0,65%COFINS: 3,00%

Carga total aproximada: 11,33% da receita de locação.

Obs: O cálculo não considera eventual adicional de IRPJ, que poderá elevar a carga conforme o lucro presumido e o volume de receitas da empresa.

Em 2026, ano de teste da Reforma, foram previstas alíquotas de 0,90% de CBS e 0,10% de IBS, com os mecanismos legais de compensação/dispensa aplicáveis no período. Para fins comparativos deste informativo, mantém-se a carga atual de referência de 11,33%.

2. O QUE MUDA NA LOCAÇÃO?

A locação de imóveis passa a sofrer incidência de CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços e IBS – Imposto sobre Bens e Serviços.

A LC nº 214/2025 estabeleceu tratamento específico para o setor imobiliário: as alíquotas de IBS e CBS incidentes sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis são reduzidas em 70%. Portanto, aplica-se à locação o equivalente a 30% da alíquota normal desses tributos.

O IRPJ e a CSLL permanecem. Para os exemplos abaixo, consideramos a carga conjunta usual de 7,68% (4,80% + 2,88%).

Conforme a regulamentação da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025), Tributos como IPTU, taxas municipais e despesas de condomínio ou reembolsos pagos pelo locatário não integram a base de cálculo do IBS e da CBS na locação de imóveis. A regra vale tanto para pessoas jurídicas quanto para pessoas físicas quando estas se enquadram como contribuintes dos novos tributos. É fundamental que os contratos e os comprovantes de pagamento discriminem claramente o que é o valor do aluguel e o que corresponde ao reembolso de despesas ou taxas.

3. TRANSIÇÃO – 2027 E 2028

Em 2027, PIS e COFINS são extintos e a CBS passa a ser cobrada. Em 2027 e 2028, a CBS corresponderá à alíquota de referência fixada para o período, reduzida em 0,1 ponto percentual, e o IBS será de 0,1%. Para a locação, aplica-se ainda a redução setorial de 70%.