Reforma tributária: Locação de Imóveis - Pessoa Física

A Reforma Tributária (EC nº 132/2023 e Lei Complementar nº 214/2025) trouxe novas regras para a tributação da locação de imóveis por pessoas físicas, criando hipóteses em que o locador poderá ser considerado contribuinte da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).

Entretanto, é importante destacar que a grande maioria das pessoas físicas que recebem aluguéis continuará sujeita apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), sem incidência de CBS e IBS.

Quando a pessoa física será contribuinte do IBS/CBS?

De acordo com a legislação e sua regulamentação (Decreto nº 12.955/2026), o enquadramento depende da ocorrência simultânea dos seguintes requisitos:

• receita anual de locação superior a R$ 240.000,00, valor que será atualizado monetariamente pelo IPCA; e

• locação de mais de três imóveis distintos.

👉Esses dois requisitos são cumulativos.

Além disso, caso a receita de locação ultrapasse, no próprio ano-calendário, 120% desse limite (atualmente equivalente a R$ 288.000,00), o enquadramento poderá ocorrer imediatamente, permanecendo, entretanto, a exigência de que a locação envolva mais de três imóveis distintos, conforme esclarecido pela regulamentação.

Conforme a regulamentação da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025), Tributos como IPTU, taxas municipais e despesas de condomínio ou reembolsos pagos pelo locatário não integram a base de cálculo do IBS e da CBS na locação de imóveis. A regra vale tanto para pessoas jurídicas quanto para pessoas físicas quando estas se enquadram como contribuintes dos novos tributos. É fundamental que os contratos e os comprovantes de pagamento discriminem claramente o que é o valor do aluguel e o que corresponde ao reembolso de despesas ou taxas.

Situações práticas

Não haverá incidência de IBS/CBS:

·        proprietário de um galpão comercial alugado por R$ 30.000,00 mensais;

·        proprietário de dois apartamentos que geram R$ 350.000,00 por ano;

·        proprietário de três imóveis, ainda que a receita anual seja superior a R$ 240.000,00.

Haverá incidência de IBS/CBS:

·        proprietário que alugue quatro ou mais imóveis distintos e cuja receita anual ultrapasse o limite legal.

Obrigações acessórias

As pessoas físicas que vierem a ser enquadradas como contribuintes da CBS/IBS estarão sujeitas às obrigações cadastrais e fiscais previstas na legislação.

Contudo, por força do Decreto nº 13.075/2026, as obrigações de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais correspondentes somente passarão a produzir efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027.

Orientação da Unicon

Em razão da regulamentação da Reforma Tributária, foi afastada a interpretação de que um único imóvel de elevado valor locativo seria suficiente para sujeitar a pessoa física ao IBS/CBS.

Assim, os clientes que possuam até três imóveis locados, ainda que percebam receitas elevadas de aluguel, em regra não serão contribuintes do IBS/CBS, permanecendo sujeitos apenas à tributação pelo Imposto de Renda, observadas as demais normas aplicáveis.

Cada situação, contudo, deve ser analisada individualmente, especialmente quando houver diversos imóveis, operações realizadas por pessoas da mesma família, holdings patrimoniais ou outras estruturas societárias.

Em caso de dúvidas ou para avaliação personalizada de sua situação patrimonial e tributária, nossa equipe técnica permanece à disposição para prestar os esclarecimentos necessários.

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